Bauen auf dem Gemeinschaftseigentum – Erlaubt?

Alle die eine Eigentumswohnung haben wissen, dass man sich im jeweiligen Sondereigentum frei entfalten kann. Es muss also für Umgestaltungen und Veränderungen in diesem Bereich niemand gefragt werden, solange nicht das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
Die Gemeinschaftsflächen darf man hingegen nicht für sich allein in Anspruch nehmen und insbesondere nicht baulich verändern.

Änderungen sind Beschlüssen zugänglich
Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.12.2020 können Eigentümer bauliche Veränderungen sogar dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll.

In dem konkret entschiedenen Fall (BGH V ZR 226/23 vom 19.07.2024) haben die Eigentümer es einzelnen Miteigentümern gestatten wollen, Gartenhütten aufzustellen und zwar im Bereich des Gemeinschaftseigentums. Das Aufstellen einer solchen Gartenhütte ist ohne Zweifel eine bauliche Änderung, denn es geht über eine bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums deutlich hinaus.

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass es den Eigentümern zusteht, über solche Befugnisse durch Beschluss zu entscheiden und zwar sogar dann, wenn – wie hier – die errichtete bauliche Einheit nicht allen Eigentümern gemeinschaftlich, sondern nur einzelnen Eigentümern exklusiv zur Nutzung zustehen soll.

Sogar wenn die Nutzung gegen eine Vereinbarung verstößt
Bemerkenswert ist an der Entscheidung, dass diese Beschlusskompetenz der Gemeinschaft sogar dann besteht, wenn ein Beschluss über einen Bereich gefasst wird, der ausdrücklich für eine andere Nutzung vorgesehen ist und die Entscheidung über diese abweichende Nutzung nicht „nur“ durch einen Beschluss, sondern durch eine Vereinbarung der Eigentümer getroffen wurde. Solche Vereinbarungen sind stets allstimmig und einstimmig, Mehrheitsentscheidungen sind nicht möglich.

Die Eigentümer der hier betroffenen Gemeinschaft hatten vereinbart, neben dem Gebäude einen Stellplatz für Mülltonnen vorzusehen. Genau in diesem Bereich wurde es nun den Antragstellern erlaubt, Gartenhütten zu errichten, die nur von ihnen allein genutzt werden sollten.