Corona und gewerbliche Miete

Behördliche Schließungsanordnung

Schon während des ersten Lockdowns kam es zu zahlreichen Unklarheiten bei gewerblicher Mie-te und behördlicher Schließungsanordnung.

Musste der Mieter die Miete gleichwohl zahlen? Konnte er die Miete vollständig einbehalten, weil er für die Schließungsanordnung keinen Anlass gegeben hat?

Vertreten wurde wie immer beides. Einerseits gab es eine Entscheidung des Reichsgerichts, die also durchaus einige Jahrzehnte alt war, nach der ein Mieter bei einer behördlichen Schließungs-anordnung, die nicht auf seinem Verhalten beruht, von der Zahlung der Miete befreit war (Tanz-lokalentscheidung). Andere haben sich auf den Standpunkt gestellt, dass der Vermieter über-haupt keinen Anlass für die Schließung gegeben hat und daher auch seine Miete nicht verlieren soll. Das konkrete Gewerbe hat sich der Mieter ausgesucht, der Vermieter stellt nur die Räume. Dementsprechend sollte das „Verwendungsrisiko“ der Mieter allein tragen. Nach dieser Auffas-sung hätte der Vermieter seine Miete also in vollem Umfang bekommen.

Welche Konsequenz hat dies auf die Mietzahlungsverpfichtung?

Der Gesetzgeber hat sich zunächst nur auf die Regelung eines parallelen Sachverhalts beschränkt: wenn der Mieter pandemiebedingt in Zahlungsschwierigkeiten gerät und die Miete für bestimmte Zeiträume aus diesem Grund nicht zahlt, sollte der Vermieter daran gehindert sein, das Mietverhältnis aus dem Grund des Zahlungsrückstandes zu beenden. Zur Miethöhe bzw. zur Risikoverteilung hat der Gesetzgeber zunächst nichts geregelt. Das hat er erst kurz vor Weih-nachten 2020 nachgeholt. Im Rahmen der „Vertragsrechtlichen Regelungen aus Anlass der CO-VID-19-Pandemie“ hatte er in § 2 des Artikels 240 EGBGB das Kündigungsmoratorium geregelt und nun am 22.12.2020 mit Wirkung ab dem 31.12.2020 auch die „Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtzahlungen“ (Art. 240 § 7 EGBGB).

Der Gesetzgeber regelt dort auch nicht unmittelbar, was im Fall einer Schließung gelten soll, sondern er verweist auf eine andere, bereits existierende Regelung, die des Wegfalls/Änderung der Geschäftsgrundlage.

Kurz zusammengefasst hat die Regelung zum Inhalt, dass die Corona-Pandemie für beide Vertragspartner, Mieter und Vermieter, eine überraschende nicht vorhergesehene Änderung der Vertragsgrundlage ist. Gesetzliche Folge davon ist die Verpflichtung der Parteien, den Vertrag anzupassen, jedenfalls wenn weitere Umstände vorliegen, die allerdings von der Pandemie-Sonderregelung nicht als gegeben unterstellt werden. Schon hier stellen sich die ersten Schwierigkeiten bei der Anwendung.

Bisherige Rechtsprechung

Allein schon aufgrund der erst kurzen Geltungsdauer ist mit einer höchstrichterlichen Klärung natürlich noch nicht zu rechnen. Aber immerhin gibt es erste obergerichtliche Entscheidungen, die ausgewertet werden können. So hat z.B. das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden, dass es keine schlichte „Halbteilung“ der Miete gibt, „nur“ weil ein Geschäft coronabedingt schließen musste. Durch Art. 240 § 7 werde nur festgelegt, dass sich ein Umstand nachvertraglich schwerwiegend geändert hat. Alle anderen Merkmale des § 313 BGB werden aber nicht als ge-geben unterstellt, so dass der Mieter diese darlegen und beweisen muss. Im Rahmen der Prü-fung der Zumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag (also an dem Mietvertrag, bei dem der Mieter für die Fläche eine feste, vorher vereinbarte Miete zu zahlen hat) sollen alle Um-stände des Einzelfalls Berücksichtigung finden. So müsse berücksichtigt werden, ob die Umsätze des Mieters erheblich zurückgegangen sind, ob er öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat und ob er Aufwendungen erspart hat (z.B. wegen Kurzarbeitergeldes oder wegen weggefal-lenen Wareneinkaufs). Es müsse zwar nicht zu einer Existenzgefährdung des Mieters kommen, damit die Regelung Anwendung finde, aber aufgrund der Risikoverteilung, dass der Mieter das Verwendungsrisiko trage, genüge auch nicht jede nachvertragliche Änderung der Umstände (OLG Karlsruhe, 7 U 109/20, v. 24.02.2021). Für eine noch detailliertere Betrachtung spricht sich das OLG München aus (Hinweisbeschluss in der Sache 32 U 6358/20 vom 17.02.2021). Ein „Abstel-len auf den konkreten Einzelfall“ bedeute, dass durchaus die wirtschaftliche Situation des Mieters und des Vermieters betrachtet werden müssen, ebenso aber auch, ob der Vertrag schon lange läuft und der Mieter Gelegenheit hatte, durch Gewinne in der Vergangenheit Rücklagen zu bilden.

Eine Erkenntnis ist also: jeder Fall der pandemiebedingten Schließung ist individuell zu betrachten und für den jeweiligen Einzelfall ist eine Lösung zu verhandeln. Ein „Schema F“ gibt es nicht.