Hauskauf: Fachbegriffe leicht erklärt

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, ist möglicherweise erstmals in seinem Leben mit etlichen Fachbegriffen konfrontiert, die er noch niemals zuvor gehört hat. Wenn man Glück hat, erläutert eventuell ein Makler oder Bankmitarbeiter vorab die einzelnen Klauseln. Manchmal wird erst einiges im Notartermin deutlich. Daher könnte es ratsam sein, sich schon einmal vorab mit dem ein oder anderen Begriff näher vertraut zu machen.

Auflassung
In jedem Kaufvertrag taucht sicherlich das ungewöhnliche Wort „Auflassung“ auf. Was ist das eigentlich genau? Im deutschen Recht ist der Rechtsakt des Immobilienkaufes sozusagen zweigeteilt: Zunächst schließen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag dahingehend ab, dass sich der Verkäufer dazu verpflichtet, das Eigentum an dem Grundstück oder der Wohnung auf den Käufer zu übertragen. Die Auflassung ist dann der zweite Teil, bei dem sich beide über den eigentlichen Eigentumsübergang einig sind. Diese muss notariell beurkundet werden und wird im Grundbuch eingetragen. Dann erst wird der Käufer Eigentümer der Immobilie.

Und was bedeutet dann „Auflassungsvormerkung“?
Schnellstmöglich nach der Beurkundung des Kaufvertrages lässt der Notar eine Vormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eintragen. Dadurch wird der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Haus bzw. der Wohnung gesichert: Jeder, der in das Grundbuch schaut, sieht, dass bereits für den Käufer eine Reservierung eingetragen ist. Der Verkäufer kann das Objekt dann nicht mehr an einen anderen Käufer übertragen oder noch eine Grundschuld auf die Wohnung eintragen lassen. Eine solche Vormerkung ist erforderlich, da die eigentliche Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer erst sehr viel später erfolgt, nämlich wenn der Kaufpreis gezahlt ist oder weitere Bedingungen erfüllt sind. Der Notar reicht dann die Auflassung beim Grundbuchamt ein. Dort dauert es dann aufgrund der Bearbeitungszeiten in der Regel immer noch einige Wochen bis der neue Eigentümer tatsächlich eingetragen ist.

Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
Oftmals unterwirft sich der Käufer der „sofortigen Zwangsvollstreckung“, entweder bezüglich der Kaufpreiszahlung oder der Darlehensraten. Dies hört sich dramatisch an, ist aber eine übliche Sicherheit für den Verkäufer oder die Bank. Hätte man diese Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht, müsste beispielsweise die Bank, die ein Darlehen für den Hauskauf gibt, den Käufer erst vor einem Gericht verklagen, wenn dieser seine Kreditraten nicht mehr zahlt. Dies kann unter Umständen äußerst lange dauern und viel kosten. Daher unterwirft sich der Käufer in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde und die Bank kann im Falle eines Falles direkt aus der notariellen Urkunde vollstrecken, d.h. z.B. eine Zwangsversteigerung des Grundstückes betreiben. Die finanzierende Bank erspart sich also den mühseligen Weg eines Gerichtsprozesses.

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Schließlich wird das Eigentum im Grundbuch erst dann auf den neuen Eigentümer umgeschrieben, wenn dieser die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass der Käufer gezahlt hat.

Belastungsvollmacht
Wenn der Käufer der Kaufpreis finanziert, benötigt die Bank eine Sicherheit in Form einer Grundschuld auf dem Kaufobjekt. Da der Käufer aber zu diesem Zeitpunkt – bevor er den Kaufpreis gezahlt hat – noch nicht Eigentümer ist, sondern noch der Verkäufer, muss der Verkäufer dem Käufer die Vollmacht dafür geben, dass dieser bereits vor Eigentumsumschreibung auf ihn die Wohnung mit einer Grundschuld belasten darf.
Wie bei allen Verträgen ist es ratsam, sich vor Unterzeichnung ausführlich über den Inhalt zu informieren und gegebenenfalls Fragen zu stellen, bis man den Inhalt verstanden hat. Man sollte keine Scheu haben, den Notar oder seine Mitarbeiter im Vorfeld der Beurkundung, aber auch noch im Termin selbst, um Erklärung zu bitten.