Kündigung wegen Eigenbedarf – Wann ist sie begründet?

In Zeiten von Flächenknappheit und hohen Baupreisen werden auch vermietete Häuser und Wohnungen für Eigennutzer interessant. Das führt dann allerdings zwangsläufig zu Konflikten mit den Bewohnern der erworbenen Immobilie, denn diese müssen für die beabsichtigte Selbstnutzung „weichen“.

Tatsächlich ist der Eigenbedarf trotz aller mieterschützenden Vorschriften noch immer ein anerkannter und geregelter Kündigungsgrund und wird es auch bleiben, denn es geht dem Gesetzgeber um den Schutz der Freiheit, mit seinem Eigentum nach eigenem Belieben zu verfahren. Dieser Schutz ist sogar grundgesetzlich geregelt.
Der Wohnungsvermieter darf zwar nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, das ist aber dann der Fall, wenn er die Räume selbst nutzen will.

Kein Eigenbedarf bei juristischen Personen
Mietet man also von einer GmbH (oder sonst einer juristischen Person) muss man sich um Eigenbedarf jedenfalls bis zu einer Veräußerung der Wohnung an eine natürliche Person keine Sorgen machen, denn eine juristische Person kann nicht selbst wohnen und daher auch keinen Eigenbedarf haben (BGH VIII ZR 113/06).
Schon bei einer GbR oder einer Erbengemeinschaft sieht das aber anders aus. Hier kann für die einzelnen Mitglieder Eigenbedarf bestehen. Aber der Kreis ist durchaus auch weiter zu ziehen. Eigenbedarf kann nicht nur für die Person des Vermieters, sondern auch für die Kinder, Eltern, Ehegatten des Eigentümers bestehen. Sogar für nicht unmittelbar verwandte Personen (Schwager/Schwägerin) kann bei einer engen persönlichen Verbindung Eigenbe-darf geltend gemacht werden (BGH VIII ZR 247/08).

Zweitwohnungsnutzung ausreichend
Nicht nur in persönlicher Hinsicht, sondern auch in sachlicher Hinsicht ist die Kündigungs-möglichkeit überraschend weit. Wenn der Vermieter die Wohnung als Zweitwohnung nut-zen will und dies ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar erklären kann, genügt für eine Eigenbedarfskündigung sogar der „Zweitwohnungsbedarf“. Hier gibt es auch keine starre Grenze im Sinne einer Mindestaufenthaltsdauer in der Zweitwohnung. Selbst wenn der Ei-gentümer seine immer wieder vorkommenden beruflichen Aufenthalte in einer anderen Stadt nicht im Hotel sondern in einer eigenen Wohnung verbringen will, kann das für einen Eigenbedarf genügen (BGH VIII ZR 19/17).
Und auch eine Eigenbedarfskündigung, um Angehörige im selben Haus pflegen zu können, ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München möglich (Az. 453 C 3432/21). Hier hatte ein über 80-jähriges Ehepaar der Großnichte eine Wohnung im selben Haus übertra-gen, die Großnichte hatte sich dafür verpflichtet, sich dem Ehepaar bei Einkäufen und Arztbesuchen zu helfen. Den Mietern in der Wohnung kündigte die neue Eigentümerin mit der Begründung, sie müsse nah bei den zu pflegenden Personen wohnen, derzeit habe sie rund drei Kilometer zwischen den beiden Wohnungen zurückzulegen. Das Amtsgericht hat die Kündigung als rechtmäßig angesehen. Der Entschluss des Vermieters die Wohnung selbst zu nutzen, sei grundsätzlich zu achten, wenn er konkret sei und ernsthaft verfolgt sowie vernünftig begründet werde. Auf den konkreten aktuellen Gesundheitszustand des Großonkels und der Großtante der Eigentümerin kam es hierbei gar nicht an. Angesichts des Alters sei eine zeitnahe Hilfsbedürftigkeit naheliegend.