Verletzung des Konkurrenzschutzes berechtigt zur Mietminderung

Vielen Gewerbemietern ist sicherlich bekannt, dass ein Mangel des Mietobjekts zu einer Mietminderung führen kann. Miete ich also ein Ladengeschäft an und es tritt ein Wasserschaden auf, der es unmöglich macht, einen Teil der Flächen zu nutzen und den ich nicht selbst verursacht habe, mindert sich automatisch die Miete.

Mietminderung bei Mangel

Die Mietminderung tritt in dem Maße ein, in dem die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch herabgesetzt ist. Nicht immer ist die Bezugsgröße einfach zu finden: bei einem Ladengeschäft von 300 m² fällt die Beeinträchtigung einer Teilfläche von 50 m² sicherlich weniger ins Gewicht als bei einem Restaurant von 300 m² der Wegfall der Küchenfläche von 50 m². Man muss also wie üblich den Einzelfall betrachten.

Mangel durch Konkurrenz im Haus

Das OLG Düsseldorf hat in seiner Entscheidung vom 12.09.2023 24 U 41/22 auf einen interessanten Aspekt hingewiesen: ein Mangel der Mietsache liege auch dann vor, wenn der Vermieter gegen eine Konkurrenzschutzklausel verstoße. Baulich ist also in dem Fall alles in Ordnung, es gibt lediglich einen anderen Mieter (in derselben Immobilie des Vermieters oder in einer anderen Immobilie des Vermieters in unmittelbarer Umgebung), der ein überschneidendes Sortiment im weitesten Sinne anbietet.

Konkurrenzschutz auch ohne Vereinbarung möglich

In einem solchen Fall muss man in seinen Mietvertrag schauen und prüfen, ob dort etwas zu Fragen des Konkurrenzschutzes geregelt ist. Findet man dort nichts, ist die Prüfung aber noch nicht zu ende, denn es gibt im gewerblichen Mietrecht einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, das ist seit Jahren ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z. B. BGH XII ZR 117/10 v. 10.10.2021).

Nach dem OLG Düsseldorf gilt, dass sowohl bei Verletzungen des vertragsimmanenten als auch des ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes Störungen vorliegen, die zwar außerhalb der Mietsache liegen aber deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können.
Weil es den Mietvertragsparteien im Wege der Vertragsfreiheit offensteht, einen völligen Ausschluss des Konkurrenzschutzes zu vereinbaren, ist das sicherlich keine unbillige Härte.

Immerhin schränkt das OLG Düsseldorf seine strenge Auffassung bei „nur“ vertragsimmanentem Konkurrenzschutz dahingehend ein, dass der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Dementsprechend ist dann eine Mietminderung auch nicht bzw. nur in geringer Höhe eingetreten.

Das OLG Düsseldorf hat in seinem Fall übrigens keine Mietminderung als gegeben angesehen. Der Mieter und Betreiber einer Physiotherapiepraxis hat seine Miete um 25 % gemindert, weil der Vermieter im selben Haus Räume an den Betreiber eines „amerikanischen Chiropraktikerstudios“ vermietet hatte. Konkurrenz konnte das OLG Düsseldorf darin nicht erkennen.