Vorsicht bei Grundstücksteilungen

Der Begriff “Nachverdichtung” hätte vielleicht gar nicht so schlechte Chancen bei einer Wahl zum Unwort des Jahres. In unserer, glücklicherweise, wachsenden Stadt ist Wohnraum knapp. Mehr Wohnhäuser bedeuten aber weniger grüne Fläche. Im Schatten der oft lauten politischen Diskussion um die Nachverdichtung lauert eine fast immer übersehene rechtliche Gefahr für betroffene Grundstückseigentümer.

Was ist das Problem?

Es geht an dieser Stelle nicht um die offenkundigen Probleme, die durch die Bebauung bislang unbebauter Grundstücksteile entstehen können, namentlich die damit verbundenen Nachteile für Grundstücksnachbarn. Es geht vielmehr um den mit der Nachverdichtung häufig einhergehenden rechtlichen Vorgang:

Oftmals werden Baulücken nicht durch den Grundstückseigentümer selbst, sondern durch einen Investor bebaut. Dieser möchte natürlich nicht auf fremden Grundstück bauen und kauft daher dem Grundstückseigentümer den zu bebauenden Grundstücksteil, die „Baulücke“, zunächst ab. Hierzu wiederum ist zuvor eine sogenannte Grundstücksteilung erforderlich. Und hier entsteht häufig das Problem: Der Grundstückseigentümer prüft regelmäßig nicht, ob das nach Teilung bei ihm verbleibende Restgrundstück für sein darauf stehendes Wohngebäude überhaupt noch ausreicht.

Und dann?

Die Konsequenzen können dramatisch sein: Der Eigentümer, der sich eben noch über den vielleicht lukrativen Verkauf einer Teilfläche seines Grundstücks gefreut hat, findet sich plötzlich in einer rechtswidrigen Immobilie wieder.

Wer jetzt meint, solche Wohngebäude genießen schließlich Bestandsschutz, so schlimm werde es schon nicht sein, muss enttäuscht werden.

Die herrschende Rechtsauffassung geht davon aus, dass sich der teilende Eigentümer den Bestandsschutz selbst genommen hat, als er sein Baugrundstück beschnitten hat.

Die Baubehörde ist in solchen Fällen gehalten, einzuschreiten. Da heißt “bestenfalls”, dass angeordnet wird, die Teilung rückgängig zu machen. Alternativ kann die Baubehörde eine Beseitigungsverfügung erlassen.

Unter Umständen finden also auf beiden Grundstücksteilen Baumaßnahmen statt: Auf dem abgetrennten Grundstücksteil des Investors wird neu gebaut, auf dem Restgrundstück des ursprünglichen Eigentümers wird dessen Wohnhaus abgerissen.

Dies ist nicht etwa ein rein theoretisches Schreckensszenario, sondern kommt genauso in der Praxis vor.

Warum sagt einem das niemand?

Sie wollen bei einer Dinnerparty einmal mit einem Plädoyer gegen zu wenig (!) Bürokratie überraschen? Hier haben Sie Ihre Geschichte: Bis zum Jahre 1998 musste zur Wirksamkeit von Grundstücksteilungen gemäß § 19 BauGB zunächst die sogenannte Teilungsgenehmigung bei der zuständigen Baubehörde eingeholt werden. Danach war dies grundsätzlich nur noch der Fall, wenn die zuständige Gemeinde die Teilungsgenehmigung in einer Satzung ausdrücklich anordnete. Im Jahre 2004 wurde die Teilungsgenehmigung endgültig abgeschafft. Unter ausdrücklichem Verweis auf den mit den Teilungsgenehmigungsverfahren verbundenen hohen Verwaltungsaufwand.

Seitdem liegt das vorstehend beschriebene Risiko allein beim teilenden Grundstückseigentümer! Insbesondere der mit der Teilung befasste Notar oder auch das Grundbuchamt können und müssen nicht erkennen, ob mit der Umsetzung der Teilung auf dem verbleibenden Restgrundstück baurechtswidrige Zustände entstehen.

Was ist zu tun?

Jeder, der in Erwägung zieht, sein Grundstück aufzuteilen, sollte vorher sehr genau die durch die Teilung entstehenden baurechtlichen Konsequenzen prüfen lassen, entweder durch einen Architekten oder durch einen auf das Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt.